AfA-Rechner für vermietete Immobilien

Mit dem AfA-Rechner von calcimo schätzt du, wie viel Gebäudeabschreibung du für eine vermietete Wohnimmobilie jedes Jahr steuerlich geltend machen kannst. Du siehst die Abschreibungsbasis, den nicht abschreibbaren Bodenanteil, den passenden AfA-Satz und die anteilige AfA im ersten Jahr.

Abschreibung (AfA)

Steuern sparen mit der Gebäude-AfA

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten absetzen. Der lineare AfA-Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab.

  • 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 1925
  • 2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022
  • 3 % pro Jahr bei Fertigstellung ab 2023

Mit einem kostenlosen calcimo-Konto rechnest du die AfA für deine Immobilie direkt durch: mit Kaufpreis, Nebenkosten, Gebäudeanteil und anteiligem ersten Jahr.

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Vereinfachte Darstellung der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Für deine Steuererklärung sind die tatsächlichen Verhältnisse und gegebenenfalls eine steuerliche Beratung maßgeblich.

Abschreibungsbasis richtig ermitteln

Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht Grund und Boden. Der AfA-Rechner verteilt Kaufpreis und Kaufnebenkosten anhand des Gebäudeanteils und zeigt dir den Bodenanteil getrennt.

Passender AfA-Satz nach Baujahr

Je nach Fertigstellung des Gebäudes gelten 2,5 %, 2 % oder 3 % pro Jahr. Du wählst den Zeitraum aus, der Rechner setzt den passenden linearen Satz an.

Erstes Jahr anteilig berechnen

Im Jahr des Kaufs zählt die AfA nur ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Der Rechner zeigt dir die volle Jahres-AfA und die anteilige Abschreibung im ersten Jahr.

Gebäude-AfA verständlich erklärt

Beispielgrafik: Der abschreibbare Gebäudewert sinkt jedes Jahr, der Bodenanteil bleibt gleich.
  • Gebäude (abschreibbar)
  • Boden (nicht abschreibbar)
Der Gebäudewert wird über die Jahre abgeschrieben, der Boden bleibt außen vor.

Was ist die AfA?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Wer eine Immobilie vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes nicht auf einmal, sondern verteilt über die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass dafür jedes Jahr erneut Geld fließt. Für Kapitalanleger ist sie deshalb einer der wichtigsten Hebel, um den Cashflow nach Steuern zu verbessern. Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine Gebäude-AfA.

So funktioniert der AfA-Rechner

Du gibst Kaufpreis, Kaufnebenkosten, den Gebäudeanteil, den Fertigstellungszeitraum des Gebäudes und die Monate im ersten Jahr ein. Daraus berechnet der Rechner:

  • Anschaffungskosten gesamt: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
  • Abschreibungsbasis Gebäude: der Anteil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt.
  • Nicht abschreibbarer Bodenanteil: der Teil, der auf Grund und Boden entfällt.
  • AfA pro vollem Jahr und anteilige AfA im ersten Jahr nach dem passenden linearen Satz.

AfA-Sätze nach Fertigstellungsjahr

Für Wohngebäude im Privatvermögen gilt in der Regel die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, schreibst du mit 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre ab. Für Fertigstellungen von 1925 bis Ende 2022 gelten 2 % über 50 Jahre. Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, werden mit 3 % pro Jahr über rund 33 Jahre abgeschrieben.

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr, in dem du die Immobilie kaufst.

Gebäudeanteil und Kaufpreisaufteilung

Weil Grund und Boden sich nicht abnutzen, muss der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. In Großstädten mit teurem Bauland fällt der Gebäudeanteil oft deutlich niedriger aus als in ländlichen Regionen.

Eine Aufteilung im Kaufvertrag kann helfen, wird vom Finanzamt aber nur anerkannt, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist. Zur Orientierung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden im gleichen Verhältnis auf Gebäude und Boden verteilt.

Was der Rechner nicht abbildet

Der AfA-Rechner liefert eine vereinfachte Schätzung der linearen Gebäude-AfA. Einige Sonderfälle sind bewusst nicht enthalten:

  • Degressive AfA für neu gebaute Mietwohnungen nach § 7 Abs. 5a EStG.
  • Sonderabschreibungen, zum Beispiel für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG oder für Baudenkmale und Sanierungsgebiete.
  • Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, die du mit einem Gutachten nachweisen kannst.
  • Abschreibung von Einbauküchen, Möbeln oder anderen beweglichen Wirtschaftsgütern.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?

Bei der linearen Gebäude-AfA gelten 2,5 % pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, 2 % für Fertigstellungen von 1925 bis 2022 und 3 % für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.

Gehören die Kaufnebenkosten zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Ja, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision werden im Verhältnis von Gebäude zu Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil fließt in die AfA ein.

Warum kann ich den Boden nicht abschreiben?

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und verlieren durch die Nutzung keinen Wert. Deshalb darf nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden. Der Bodenanteil wirkt sich erst bei einem späteren Verkauf aus.

Wie wird die AfA im ersten Jahr berechnet?

Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig angesetzt, also ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten auf dich übergehen. Kaufst du zum 1. Juli, zählen sechs Monate und du erhältst die Hälfte der Jahres-AfA.

Gibt es die AfA auch für selbst genutzte Immobilien?

Nein. Die Gebäude-AfA ist nur möglich, wenn du mit der Immobilie Einkünfte erzielst, zum Beispiel durch Vermietung. Vermietest du nur einen Teil, kannst du die AfA anteilig für diesen Teil ansetzen.

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Haftungsausschluss
Die Angaben in diesem Tool erfolgen ohne Gewähr auf Richtigkeit. Es dient lediglich als grobe Orientierung und ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Entwicklung der Berechnungen erfolgte ohne fachliche Ausbildung in diesen Bereichen und basiert ausschließlich auf persönlichen Recherchen und Erfahrungen.